Distrato imobiliário: a construtora pode reter todo o valor já pago?

Muitos consumidores que decidem desistir da compra de um imóvel acabam surpreendidos com cláusulas abusivas nos contratos. É comum que a construtora se recuse a devolver os valores pagos ou tente reter grande parte das parcelas, alegando despesas administrativas ou perda de comissão de corretagem.

O que muitos não sabem é que essas práticas têm limites legais. A legislação brasileira protege o comprador contra retenções desproporcionais e garante o direito de restituição parcial dos valores.

O que diz a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, trouxe regras claras para os contratos firmados após sua vigência.

Ela permite a retenção de parte dos valores pagos, mas de forma limitada e razoável:

• Empreendimentos com patrimônio de afetação: retenção de até 50% das quantias pagas.

• Demais empreendimentos: retenção de até 25%.

Além disso, o valor restante deve ser devolvido em até 180 dias após o distrato, conforme o art. 67-A, §10 da referida lei.

Esses limites buscam equilibrar os interesses das partes — evitando prejuízo excessivo para o consumidor e compensando eventuais custos da construtora.

Contratos antigos: o que diz o Código de Defesa do Consumidor

Nos contratos assinados antes da Lei do Distrato, ainda prevalece o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Segundo o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a retenção de valores não pode ser excessiva. O tribunal considera razoável a retenção entre 10% e 25% do total pago, conforme cada caso concreto (REsp 1.723.519/SP e precedentes).

Isso significa que cláusulas que preveem perda integral dos valores pagos ou multas desproporcionais são nulas de pleno direito por violarem os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

O que o consumidor pode fazer

O comprador que enfrenta resistência da construtora pode:

1. Tentar um acordo extrajudicial, com base nos parâmetros legais e jurisprudenciais;

2. Buscar assessoria jurídica especializada para revisar o contrato;

3. Ingressar com ação judicial, caso haja retenção abusiva ou demora injustificada na devolução.

É importante reunir todos os comprovantes de pagamento, cópia do contrato e eventuais comunicações com a construtora.

Distrato não deve significar prejuízo

O distrato imobiliário é um direito do consumidor — e não deve se transformar em perda total do investimento. A Lei do Distrato, o CDC e o entendimento dos tribunais garantem a devolução proporcional do que foi pago.

Antes de aceitar qualquer proposta de retenção ou assinar documentos, procure orientação jurídica. Isso pode evitar prejuízos e assegurar que seus direitos sejam respeitados.

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